서울·경기 아파트 전월세 매물이 빠르게 사라지고 있습니다.
매물은 줄고, 전세금과 월세는 동시에 오르는 흐름입니다.
지금 시장은 단순한 계절적 변동일까요, 아니면 구조적 변화의 시작일까요?
작년 10월 이후부터 지표의 기울기가 확연히 달라졌습니다.
전세 대란의 전조인지, 월세 시대의 본격화인지 데이터를 중심으로 정리해 보겠습니다.
서울 전월세 매물 급감 현황
서울 아파트 전세 매물은 약 2만 6천 건 수준에서 1만 8천 건대로 감소했고,
월세 매물 역시 2만 2천 건에서 1만 7천 건 수준으로 줄어들었습니다.
대단지 아파트에서도 전월세 매물이 거의 보이지 않는 상황입니다.
특히 2023년 10월 ‘주택시장 안정화 대책’ 이후 감소 속도가 가팔라졌습니다.
단순 수급 문제가 아니라 정책 영향이 직접적으로 반영된 결과로 해석됩니다.
| 구분 | 이전 매물 수 | 최근 매물 수 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 서울 전세 | 약 26,000건 | 약 18,000건 | 대폭 감소 |
| 서울 월세 | 약 22,000건 | 약 17,000건 | 감소 |
| 경기 전세 | 약 70,000건 | 약 14,000건 | 급감 |
토지거래허가구역과 갭투자 차단
서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주 의무가 강화되었습니다.
전세를 끼고 매수하는 갭투자가 사실상 차단된 상황입니다.
이로 인해 기존 주택이 임대 매물로 나오지 않고,
신규 공급 물량까지 감소하면서 시장 유동성이 급격히 줄어들었습니다.
공급 위축이 매물 감소로 직결된 셈입니다.
전세에서 월세로 구조 전환
전세자금 대출 한도 축소와 DSR 규제 강화로 세입자의 매수 전환이 어려워졌습니다.
전세금을 감당하기 어려운 상황에서 집주인들은 월세 전환을 선택하고 있습니다.
갱신청구권 사용으로 기존 세입자가 이동하지 않으면서 신규 전세 물량은 더 줄어들고 있습니다.
선택권이 사라진 임차인들이 월세로 몰리면서 월세 가격도 동반 상승하는 구조입니다.
| 요인 | 시장 영향 |
|---|---|
| 전세대출 축소 | 매수 전환 감소 |
| DSR 규제 강화 | 대출 접근성 저하 |
| 갱신청구권 사용 | 신규 전세 물량 감소 |
| 월세 전환 증가 | 월세 가격 상승 |
경기 지역으로 확산되는 영향
서울 전셋값 급등으로 인해 상대적으로 저렴한 경기 지역으로 수요가 이동하고 있습니다.
그러나 경기 역시 매물 감소폭이 크기 때문에 가격 상승 압력이 이어질 가능성이 있습니다.
다주택자 취득세 12%, 대출 제한, 양도세 중과 우려 등으로
신규 임대 공급이 위축된 점도 공급 감소의 배경입니다.
월세 뉴노멀 시대?
과거에는 전세와 월세를 비교해 선택할 수 있었지만,
전세 제도 약화와 고금리 환경으로 월세 비중이 빠르게 확대되고 있습니다.
전세가 무너지면 월세는 구조적으로 오를 수밖에 없습니다.
전세가 방파제 역할을 해왔기 때문입니다.
결국 시장은 전세 중심 구조에서 월세 중심 구조로 점진적 전환을 겪고 있는 모습입니다.
결론
서울·경기 아파트 전월세 매물 감소는 단순한 일시적 현상이 아니라
정책, 대출, 공급 감소가 복합적으로 작용한 결과입니다.
전세 대란이 재현될 가능성도 있지만, 더 큰 변화는 월세 중심 구조로의 전환일 수 있습니다.
임차인과 임대인 모두 전략적 판단이 필요한 시점입니다.
향후 정책 변화와 공급 회복 여부가 시장 방향을 결정할 핵심 변수가 될 것입니다.
Q&A
Q1. 전세 대란이 다시 오는 건가요?
매물 감소와 가격 상승 흐름은 유사하지만 정책 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
Q2. 왜 월세가 더 빠르게 오르나요?
전세 물량 부족으로 선택권이 줄어들며 월세 수요가 집중되기 때문입니다.
Q3. 경기도도 전셋값이 오를까요?
서울 수요 이동과 공급 감소가 지속된다면 상승 압력이 이어질 수 있습니다.
Q4. 전세가 사라지는 건가요?
완전히 사라지기보다는 비중이 줄어드는 구조적 변화로 보는 것이 적절합니다.
Q5. 지금 전세를 구해야 할까요?
자금 여력과 거주 계획을 고려해 장기 안정성을 우선 판단하는 것이 중요합니다.
본 글은 공개된 시장 데이터와 정책 내용을 바탕으로 재구성한 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다.