서울 마포구 염리 5 구역 재개발은 최근 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.
역세권·평지라는 입지적 장점에도 불구하고,
신축 빌라 난립으로 조합원 수가 늘어나 사업성이 낮아졌다는 평가도 나옵니다.
이번 글에서는 염리 5 구역 재개발 흐름, 입지, 매물 가격, 투자 수익성 및 리스크를 정리했습니다.
염리 5 구역 재개발 흐름
- 2008년 아현뉴타운 지정
- 2015년 정비구역 해제
- 2021년 건축행위허가제한 시행
- 2025년 정비구역 재지정 추진 (주민 동의율 70% 이상 달성)
입지적 강점
- 대흥역 초역세권 (6호선), 공덕역·이대역 생활권
- 여의도·광화문 접근 용이
- 마포에서 귀한 평지 입지
- 용강초 초품아 + 대흥 학원가 인접
👉 마포 대장 자리로 평가받음
아쉬운 점
- 신축 빌라 난립 → 조합원 약 900명
- 사업성 저하 및 추가 분담금 우려
- KT 부지 역세권 청년주택 포함
매물 가격 및 프리미엄
- 2025년 초투: 원룸 매매 5.5억 → 현재 10억 근접
- 상담 매물: 신축 빌라 9.6억 (전세 2.2억, 초두 7.4억)
- 공시지가 2.71억 × 150% = 4.06억
- 프리미엄 약 5.5억 수준
👉 투자금 최소 7억 이상 필요
투자 수익성 추정
- 마포 대장 아파트 전용 84㎡: 시세 25~27억
- 완공 후 국평 30억 가정
- 조합원 분양가 15억 + 프리미엄 5억 = 총 20억
- 단순 계산 시 마진 10억 예상
투자 리스크
- 정비구역 미지정 상태 (극초기 단계)
- 사업성 낮음 → 추가 분담금 상승 가능
- 사업 지연 리스크 상존
정보 요약 표
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 마포구 염리5구역, 대흥역 초역세권 |
| 주민 동의율 | 70% 이상, 정비구역 재지정 추진 |
| 조합원 수 | 약 900명 (신축 빌라 난립) |
| 매물 가격 | 신축 빌라 9.6억, 초투 약 7.4억 |
| 프리미엄 | 약 5억~6억 |
| 리스크 | 초기 단계, 사업성 저하, 분담금 상승 우려 |
결론
염리 5 구역은 역세권과 평지라는 입지적 장점이 강력한 반면,
신축 빌라 난립으로 인한 사업성 저하와 초기 단계 리스크가 있습니다.
장기적 안목에서 투자한다면 수익 가능성이 크지만,
안정성을 중시한다면 신중한 접근이 필요합니다.
Q&A
Q1. 염리 5 구역은 현재 어떤 단계인가요?
정비구역 재지정 추진 중이며, 주민 동의율은 70% 이상입니다.
Q2. 최소 투자금은 얼마나 필요할까요?
초투 기준 약 7억 원 이상이 필요합니다.
Q3. 가장 큰 리스크는 무엇인가요?
사업 초기 단계라는 점과 조합원 수 과다로 인한 추가 분담금 상승 우려입니다.