627 대책 이후, 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있습니다.
강남구 아파트의 월세 매물이 전세를 추월했다는 통계도 나왔죠.
많은 이들이 전세가 사라지면 집값이 떨어질 것이라 믿지만,
실제로는 그 반대일 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요?
전세의 월세화, 정말 집값 하락으로 이어질까?
전세가 줄고 월세가 늘면 자연스럽게 갭투자가 사라지고 부동산 가격이 안정될 거란 기대가 많습니다.
하지만 실상은 다릅니다. 전세의 월세화는 단순한 전환이 아니라 ‘반전세화’라는 복합 구조로 진행됩니다.
● 전세 6억 → 6억 보증금 + 월세 20만 원 → 월세 30만 원
● 보증금은 그대로, 월세만 오르며 주거비는 가중
● 월세 수익률이 매가에 반영되어 집값 방어
즉, 전세가 월세로 바뀐다고 해서 매매가격이 내려가진 않는다는 것이 핵심입니다.
갭투자는 이미 줄어들었다
많은 사람들이 전세제도가 갭투자를 부추겼다고 말하지만 최근 몇 년간의 시장은 다릅니다.
전세가율이 65%를 넘던 2015~2017년엔 갭투자가 집값을 밀어올렸지만,
2020년 이후부턴 대출 규제, 취득세 중과, 전세가율 하락 등으로
갭투자 자체가 줄어든 상태입니다.
| 구간 | 시장 특징 |
|---|---|
| 2015~2017 | 전세가율 상승 → 갭투자 활발 |
| 2018~2020 | 규제 강화, 대출 제한 |
| 2021~현재 | 매수 주체 변화 → 실수요 중심 |
따라서 전세제도 탓에 지금도 갭투자가 시장을 교란한다는 말은 부분적으로만 유효합니다.
대출 규제가 월세화 가속의 원인
이상적인 월세화는 전세 6억 → 2500/200 같은 구조입니다.
하지만 대출 규제로 6억 전세금 중 1억만 대출이 가능하다면
나머지 5억을 보전하지 못하고 결국 반전세로 남게 됩니다.
이는 오히려 기존 전세 보증금이 매가를 받치고 거기에 월세 수익이 더해지며
매매가 하방을 더 단단히 만든다는 의미입니다.
결국 월세화는 전세 소멸이 아닌 ‘전세+월세’의 복합 형태로,
주거비 상승과 매가 유지라는 이중 압박으로 작용할 수 있습니다.
서울과 수도권, 수요의 무게 중심
서울·준서울권의 아파트는 ‘웃돈을 더 주고라도 입주하려는 수요’가 강합니다.
이러한 수요는 반전세 구조의 매매에도 지속적인 매수세를 만들어냅니다.
특히 오피스텔·도심 재개발 지역에서는 이미 보증금과 월세가 동시에 오르며 매매가 상승을 이끕니다.
따라서 전세의 월세화는 매매가 하락보다 ‘임차인의 부담 증가’라는 결과로 이어질 가능성이 높습니다.
Q&A
Q1. 전세가 사라지면 집값은 떨어지나요?
반드시 그렇진 않습니다. 전세의 월세화는 보증금 + 월세 수익 구조로 매가를 지지하는 효과가 있습니다.
Q2. 갭투자는 여전히 시장의 주범인가요?
과거엔 유효했지만, 현재는 규제와 금리, 자금 출처 심사로 실수요 중심의 시장 구조로 변화 중입니다.
Q3. 월세화되면 임차인 부담은 줄어드나요?
오히려 늘어납니다. 전세는 이자 부담이 낮지만 월세는 전환율 기준에 따라 주거비가 상승하게 됩니다.
Q4. 서울 아파트 시장은 어떻게 될까요?
전세의 월세화로 인해 매가는 하락하기보다 유지되거나 수요 밀집 지역에선 오히려 오를 가능성이 있습니다.
Q5. 전세가 없어지면 무주택자에게 유리한가요?
월세 부담이 커지면 내 집 마련은 오히려 더 멀어질 수 있습니다.
LTV 제한이 유지되는 한 현금 부족한 무주택자는 어려움을 겪게 됩니다.