전세 재계약 과정에서 세입자가 계약 시점을 늦추자는 경우가 있습니다.
특히 허그 전세보증보험 갱신 가능 시기와 주택가격 산정 방식 때문에
재계약이 늦어지는 일이 발생할 수 있습니다.
이번 글에서는 전세 재계약 협상 과정과 보증보험 가입 요건을 실제 사례로 정리했습니다.
세입자가 재계약을 미루는 이유
- 세입자: 보증보험 갱신은 계약 만료 2개월 전부터 가능 → 1개월 전 계약 원함
- 집주인: 계약 직전까지 미루면 변심·시세 변동 리스크 커서 불안
👉 실제로는 기존 계약만으로도 보증 효력이 발생하기 때문에, 시점 자체는 큰 의미 없음
허그 전세보증보험 가입 요건
- 보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율(90%) - 선순위 채권
- 선순위 채권 없을 시, 주택가격의 90%까지 보증 가능
- 주택가격 산정 순서:
① KB 시세/한국부동산원 시세 평균
② 공시가격의 140% 적용
실제 계산 예시
- KB 시세 평균: 2억 6,250만 원 → 보증 가능 전세금 = 2.36억
- 공시가격 1.79억 → 140% = 2.5억 → 보증 가능 전세금 = 2.25억
👉 현 전세금 2.2억은 보증 가능 범위 내, 다만 시세 하락 시 위험 발생 가능
협상 과정과 결과
- 세입자: 시세 변동 확인 후 계약 원함
- 집주인: 불확실성 우려로 조기 확정 원함
- 최종 합의: 추석 연휴 전(10월) 재계약서 작성으로 조율
정보 요약 표
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 세입자 요구 | 만료 1개월 전 계약, 보증보험 갱신 고려 |
| 집주인 입장 | 변심·시세 하락 우려로 조기 계약 희망 |
| 보증한도 | 주택가격 × 90% (선순위 채권 차감) |
| 주택가격 산정 | KB/부동산원 시세 평균, 공시가격 140% |
| 합의 결과 | 추석 연휴 전 재계약서 작성 |
결론
전세 재계약 협상에서 세입자와 집주인의 이해관계는 다를 수 있습니다.
특히 보증보험과 시세 변동은 중요한 변수입니다.
따라서 양측이 조건을 명확히 이해하고, 불필요한 갈등을 줄이기 위한 협의가 필수적입니다.
Q&A
Q1. 전세보증보험 갱신은 언제부터 가능한가요?
계약 만료 2개월 전부터 가능합니다.
Q2. 주택가격은 어떻게 산정되나요?
KB·한국부동산원 시세 평균, 공시가격 140% 기준으로 계산됩니다.
Q3. 재계약 시점을 늦추면 어떤 문제가 있나요?
세입자 변심, 시세 하락 등으로 보증보험 가입 불가 상황이 발생할 수 있습니다.