요즘 정부는 주택 가격은 잡고, 주식 시장은 키우겠다는
이른바 ‘정상화’를 강조하고 있습니다.
그런데, 주식만 오르고 부동산은 떨어지는 경제 구조가
과연 현실적으로 가능한 일일까요?
주식과 부동산 모두 자산이란 점에서 정책적 구분이 아니라
실물 경제와의 연계 속에서 동조화되는 경우가 대부분입니다.
이번 글에서는 그 근거와 실제 사례를 살펴봅니다.
주식만 오르고 부동산은 하락? 역사적 근거는?
1986년부터 최근까지 서울 아파트 지수와 코스피 지수를 비교해 보면,
주식이 오를 때 부동산도 대체로 상승했습니다.
단 한 번, 1992~1995년 사이만 부동산은 하락하고 주식은 상승했는데
이 시기에는 외국인의 국내 주식 직접 투자 허용과
1기 신도시 대량 입주라는 구조적 변화가 동시에 발생했습니다.
지금은 1992년과 정반대
현재는 오히려 1992년과 정반대 상황입니다.
AI, 상법 개정 등으로 주식 시장은 유동성을 확보한 반면,
부동산은 공급 부족과 매물 실종이 겹쳐 있습니다.
특히 서울은 세금 규제로 인해 매물 자체가 절반 이하로 줄어들었고,
3기 신도시 입주도 2029년으로 지연된 상황입니다.
즉, 가격을 누를 만큼의 공급도, 정책적 완성도도 부족한 실정입니다.
주식과 부동산은 왜 동조화되는가?
두 자산은 다음과 같은 요인에 의해 서로 연동되는 경향이 강합니다:
● 금리: 유동성 환경 변화
● 심리: 미래 경기 낙관 또는 불안
● 정책: 자산 분산에 대한 정부 메시지
2020년 이후엔 서울 부동산도 코스피처럼
국제 정세에 민감하게 반응하며 동조화되는 추세가 강해지고 있습니다.
| 요인 | 주식시장 | 부동산시장 |
|---|---|---|
| 정책 지원 | 상법 개정, 세제 완화 | 규제 강화, 세금 증가 |
| 유동성 | 기관·외국인 유입 | 매수 여력 위축 |
| 공급 | 기업 상장 확대 | 3기 신도시 지연 |
Q&A
Q1. 정말로 주식만 오르는 시장이 가능한가요?
A. 과거 한 번 있었지만, 그때는 부동산 대규모 공급과 외국인 자금 유입이라는 특수한 조건이 있었습니다.
Q2. 정부가 바라는 정상화는 무엇인가요?
A. 주택은 안정 또는 하락, 주식은 성장 중심 자산 시장으로 육성하고자 하는 의도입니다.
Q3. 지금과 1992년의 결정적 차이는?
A. 1992년엔 공급 폭탄이 있었고, 지금은 공급 가뭄과 매물 실종 상태입니다.
Q4. 그럼 정부 계획은 실패할 가능성이 높은가요?
A. 물리적 공급이 뒷받침되지 않으면 부동산을 누르기는 어렵습니다.
주식만 오르는 구조는 지속되기 힘듭니다.
Q5. 투자와 투기의 차이는 뭔가요?
A. 투자: 분석과 장기 전략 중심
투기: 단기 시세차익 중심의 고위험 전략입니다.
결론: ‘정상화’의 이름 아래 감춰진 시장의 진실
정부는 주식과 부동산을 서로 다른 자산군으로 구분하고 있지만,
실물경제와 유동성이라는 같은 뿌리를 공유하고 있어
한쪽만 오르고 한쪽은 떨어지게 만들긴 어렵습니다.
오히려 실질 공급 정책, 시장의 체감 여건 조성이
주식과 부동산을 함께 안정화하는 진짜 ‘정상화’ 일 수 있습니다.