서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서
부동산 시장이 다시 한번 요동치고 있습니다.
과천, 광명, 성남, 수원 일부 지역까지 포함되어
이제 수도권 대부분에서 ‘나라의 허락 없이 집을 살 수 없는’ 시대가 된 것입니다.
이번 글에서는 토지거래허가구역의 의미, 실거주 요건, 전세 제한,
그리고 무주택자에게 미치는 영향까지 정리했습니다.
토지거래허가구역의 뜻
- 허가구역 내 주택 또는 토지를 거래할 때, 반드시 구청의 허가 필요
- 허가 없이 개인 간 계약만 체결하면 등기 불가
- 사실상 ‘나라의 허락을 받아야 집을 살 수 있는 제도’
- 1997년 투기 억제 목적 도입, 그러나 서울 전역 지정은 사상 최초
지정 지역과 기간
- 서울 25개 전 구 + 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원),
수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 의왕, 하남, 용인 수지
- 지정기간: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일
- 이후 상황에 따라 연장 가능성 있음
실거주 의무와 대출 규제
- 매수자는 취득 즉시 실거주 시작, 최소 2년 거주 의무
- 2년 미달 시 허가 취소 및 벌금 부과
- 주택담보대출 LTV 40%로 제한 → 고가주택 실구매 어려움
👉 사실상 현금 자산이 많은 무주택자만 거래 가능
전세 및 임대차 관련 제한
- 임차인(전세 세입자)이 있는 주택은 원칙적으로 거래 불가
- 단, 계약 만료 후 연장하지 않고 퇴거 시 구청 허가 후 매도 가능
- 묵시적 갱신도 불허 → 갱신 거절 서류 제출 필요
👉 갱신청구권 사용 중인 세입자는 계약 종료 시 퇴거 요구받을 수 있음
무주택자만 매수 가능?
- 원칙적으로 무주택자만 실거주 목적으로 구매 가능
- 1 주택 이상 보유자는 예외적으로 구청 심사 후 허가 가능하나 대부분 반려
- 실거주 사유 증명 필요 (직장, 가족 이전 등 구체적 근거 필수)
정보 요약 표
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 제도명 | 토지거래허가구역 제도 (토허제) |
| 시행 지역 | 서울 전역 및 수도권 주요 지역 |
| 시행 기간 | 2025.10.20 ~ 2026.12.31 |
| 실거주 의무 | 취득 즉시 입주, 2년 거주 |
| 대출 규제 | LTV 40% 제한 |
| 거래 제한 | 전세 있는 주택 거래 불가 |
| 허가 대상 | 무주택자 중심 (1주택자 대부분 불허) |
결론
토지거래허가구역 지정은 단순한 규제가 아니라,
사실상 부동산 시장의 ‘거래 봉쇄’ 수준의 조치입니다.
실거주 의무 강화와 대출 제한으로 무주택자 외에는 매수가 어려워졌고,
전세 시장에도 혼란이 예상됩니다.
투기 억제라는 명분 아래, 실수요자의 불편까지 커진 이번 조치는
부동산 시장 전반의 판도를 바꿀 가능성이 큽니다.
Q&A
Q1. 토지거래허가구역에서 전세를 줄 수 있나요?
원칙적으로 불가능합니다. 실거주 의무가 있어 매수자가 직접 거주해야 합니다.
Q2. 1 주택자는 해당 지역 집을 살 수 없나요?
실거주 목적일 경우 가능하지만, 구청 심사를 통과하기 어렵습니다.
Q3. LTV 40% 제한은 모든 주택에 적용되나요?
네, 토지거래허가구역 내 주택은 가격과 관계없이 LTV 40%로 제한됩니다.