서울시가 도심복합개발 지원에 관한 조례안을 입법예고했습니다.
재건축·재개발 투자 방향에 큰 변화를 줄 수 있는 내용이므로
요건과 규제를 정확히 아는 것이 투자 성공의 관건이 될 수 있습니다.
도심복합개발법과 서울시 조례안 개요
2025년 2월 7일 공포·시행된 ‘도심복합개발법’에 따라 민간도 공공도심복합사업 추진이 가능해졌습니다.
서울시는 이를 토대로 2025년 7월 10일, 구체적인 적용 기준을 담은 조례안을 입법예고했습니다.
건폐율·용적률 완화 등 개발 규제가 줄어 수익성이 높아지는 만큼 다수의 구역에서 사업 추진을 준비 중입니다.
성장거점형 지정 요건
생활권 중심지역이면서 폭 20m 이상 간선도로에 접하거나, 대중교통 결절지 500m 이내여야 합니다.
면적은 5,000㎡ 이상이며 노후도 요건은 없습니다.
단, 공동주택 단지 면적이 구역 전체의 30% 이하이면서 5,000㎡ 이하여야 합니다.
주거중심형 지정 요건
면적 5,000㎡ 이상이면서 지역 면적 과반이 역세권이거나,
준공업 지역 전부가 역세권이면서 공장 비율이 10% 미만이어야 합니다.
노후도 20년 이상·60% 이상이 필요하며, 공동주택 단지 면적 조건은 성장거점형과 동일합니다.
역세권 기준
지하철·국철·경전철 역 승강장 경계로부터 350m 이내 또는 500m 이내 중
시장이 필요하다고 인정한 지역을 포함합니다.
예정된 역도 기준에 포함되며, 거리는 원형이 아닌 직사각형 방식으로 산정됩니다.
동의율 요건
성장거점형과 주거중심형 모두 소유주 2/3 이상, 토지 면적 1/2 이상의 동의가 필요합니다.
이는 국토교통부 시행령 기준을 따릅니다.
핵심 내용 표
| 유형 | 면적 요건 | 노후도 | 특이사항 |
|---|---|---|---|
| 성장거점형 | 5,000㎡ 이상 | 무관 | 공동주택 단지 30% 이하·5,000㎡ 이하 |
| 주거중심형 | 5,000㎡ 이상 | 20년 이상·60% 이상 | 역세권·준공업지역 기준 포함 |
결론
서울시 도심복합개발 조례안은 투자 판도를 바꿀 수 있는 중요한 기준입니다.
특히 성장거점형의 노후도 요건 폐지와 주거중심형의 구체적인 역세권 정의는 사업 추진 가능성을 크게 넓힙니다.
시장 재량에 따라 세부 운영 방안이 달라질 수 있으니 향후 발표를 주의 깊게 살펴야 합니다.
Q&A
Q1. 성장거점형 지정 시 가장 큰 장점은?
노후도와 무관하게 추진 가능하다는 점입니다.
Q2. 주거중심형에서 역세권 판정은 어떻게 하나요?
승강장 경계로부터 직사각형 거리 측정 기준을 적용합니다.
Q3. 동의율 충족 조건은?
소유주 2/3 이상, 토지 면적 1/2 이상입니다.
Q4. 예정 역도 기준에 포함되나요?
네, 사업계획 승인 시 개통 예정인 역도 포함됩니다.
Q5. 조례안 내용은 변경될 수 있나요?
입법예고 단계이므로 일부 수정 가능성이 있습니다.