2024년 6월 28일 시행된 전세대출 규제는 수도권 1주택 임대인들을 벼랑 끝으로 몰고 있습니다.
전세퇴거자금 대출 한도를 줄여 세입자 이탈은 유도하면서,
정작 임대인은 돈도 없이 임차인을 내보내야 하는 상황.
결국 이번 정책은 **현장을 전혀 고려하지 않은 탁상행정의 전형**이라는 비판을 피할 수 없습니다.
1. 임대인은 돈 없이 세입자를 내보내야 한다
6.28 대출 규제에 따라 전세퇴거자금대출은 1억 원 한도로 축소되었습니다.
수도권 전세 시세를 생각하면 현실과 완전히 동떨어진 숫자입니다.
●🔻 기존 대출 한도: 2억 원 → 1억 원으로 하향
● 📉 세입자는 대출 부족으로 퇴거 불가
● 💸 임대인은 보증금 마련 부담 급증
이로 인해 수도권 대부분의 1주택 임대인은 세입자 계약 연장을 요구받아도 거절하기 어렵고,
보증금을 돌려주려면 사재를 털거나 대출을 알아봐야 하는 처지에 놓였습니다.
2. 묵시적 갱신은 ‘지뢰’다 – 세입자는 언제든 나갈 수 있다
정부는 계약갱신청구권을 사용할 경우 기존 대출 조건을 유지해준다고 했지만,
‘묵시적 갱신’은 예외입니다.
● ⚠️ 묵시적 갱신 = 임차인은 언제든 계약 해지 가능
● 🧨 임대인은 3개월 안에 보증금 마련해야 함
● 📉 신규 세입자 못 찾으면 즉시 유동성 위기
이 구조는 임대인의 예측 가능성과 법적 안정성을 심각하게 침해합니다.
3. 신축 분양도 막혔다 – 전세 끼고 잔금 치를 수 없다
이번 대책은 ‘소유권 이전 전 전세대출 금지’ 조항까지 포함되어
분양받은 신축 아파트 잔금을 전세로 마련하려던 수분양자들도 큰 타격을 입었습니다.
●🚫 기존 방식: 전세입자 유치 → 전세금으로 잔금
● 📉 변경 이후: 전세 대출 불가 → 현금 세입자만 가능
● 📉 현금 세입자 찾기 어려워 잔금 포기 사례 속출
이 역시 시장의 현실을 고려하지 않은 규제입니다.
국민 대부분이 대출에 의존해 내 집 마련을 시도하는 현실에서, 정부는 “대출 없는 전세만 받아라”고 말합니다.
Q&A
Q1. 기존 세입자와 계약 갱신하면 괜찮은가요?
네. 계약갱신청구권을 행사한 경우엔 기존 조건 적용이 가능합니다.
단, 묵시적 갱신은 불안 요소가 큽니다.
Q2. 신규 세입자는 무조건 현금 보유자여야 하나요?
그렇습니다. 6.28 이후 소유권 이전 전에는 전세대출이 제한되므로,
신규 전세입자는 대출 없이 전세금을 마련해야 합니다.
Q3. 임대인이 대출을 못 받아도 보증금은 돌려줘야 하나요?
법적으로 보증금 반환 의무는 계속 유효합니다.
대출 규제와 관계없이 임대인은 어떻게든 마련해야 합니다.
Q4. 이 규제는 언제까지 이어질까요?
불확실합니다. 시장 상황에 따라 조정될 수 있지만, 단기적으로는 지속될 가능성이 큽니다.
결론 – “정책은 시장과 현실을 봐야 한다”
정부가 정책을 통해 시장을 조정하려는 시도는 이해할 수 있습니다.
하지만 이번 6.28 대책은 **시장 구조와 실수요자의 현실을 무시한 일방적 통제**라는 비판을 피하기 어렵습니다.
임대인에게는 준비할 시간도 없었고, 세입자에게도 장기적 불안만 남겼습니다.
현장 없는 규제는 언제나 불신을 낳습니다. 정책은 숫자가 아니라 사람을 봐야 합니다.
지금 필요한 건 단속이 아니라 **조율**, 억제가 아니라 **균형**, 그리고 **모든 참여자가 공존할 수 있는 현실적 대안**입니다.